Anagrafe condominiale: come risolvere alcuni problemi di pratica applicazione

La riforma del condominio, intervenuta con la legge 220 del 2.012, tra le varie innovazioni ha previsto alcune norme in materia di anagrafe condominiale. Sostanzialmente, un registro in cui conservare ed aggiornare i dati relativi ai titolari di diritti reali o personali sugli immobili presenti nel condominio e relativi agli immobili stessi. Tale normativa ha però sollevato alcune problematiche in materia di pratica applicazione, sopratutto per gli amministratori di condominio. In questo articolo offriremo una nostra interpretazione, finalizzata a risolvere con semplicità alcune problematiche.

Cos’è l’anagrafe condominiale

L’anagrafe condominiale rappresenta un registro contenente dati e informazioni essenziali, relativi ai condomini e ai titolari di diritti sugli immobili presenti in condominio, nonchè inerenti alle unità immobiliari, e alla struttura condominiale nel suo complesso.

Il singolo condomino ha l’obbligo di comunicare ogni variazione dei dati, inerenti al proprio immobile, all’amministratore condominiale. Qualora non lo faccia, l’amministratore deve provvedere ad acquisire autonomamente i dati, addebitandone il costo al responsabile.

Alcuni problemi di pratica applicazione

Un problema di pratica applicazione, che spesso insorge, è il seguente. L’amministratore richiede alcuni dati, in particolare relativi a soggetti che possono disporre dell’immobile, come affittuari o usufruttuari, ma senza ricevere alcuna risposta. Come risolvere tale problema? E, in particolare, quali sono gli effettivi obblighi dell’amministratore e del proprietario?

A nostro avviso, la risposta precisa a tali quesiti consente, al contempo, di risolvere la questione iniziale, ossia come deve procedere l’amministratore?

Leggendo attentamente la normativa, si perviene alla conclusione che un obbligo di tipo assoluto, sempre e comunque valevole, non esiste in capo al proprietario del singolo immobile.

Vediamo perché.

Si presume che il proprietario sia a conoscenza di tali informazioni. Possono però verificarsi situazioni in cui il proprietario ha delegato, ad esempio, a qualcuno l’affitto dell’immobile, come nel caso di un intermediario, senza avere eventualmente conoscenza personale dei dati relativi agli affittuari. Ad esempio potrebbe essere un gestore del singolo immobile a possedere i dati. Ma, in quanto tale, il gestore non ha diritti sull’immobile, e potrebbe essere il solo a conoscere nominativi di affittuari, se non perviene una pronta comunicazione tra il medesimo e il titolare dell’immobile. Di conseguenza, la normativa non impone obblighi assoluti di comunicazione, valevoli solo nel caso il titolare ne sia a conoscenza, ma a ben vedere neppure in questo caso, in quanto a carico dell’inadempiente non si configura un illecito.

Semplicemente un obbligo di pagare eventuali costi, sostenuti dall’amministratore per acquisire autonomamente i dati.

Acquisizione autonoma dei dati

E, quindi, cosa deve fare l’amministratore, che non riceva risposta dal proprietario?

La risposta ci pare ovvia. Tentare, se possibile, di acquisire autonomamente i dati, oppure, se la cosa è impossibile, rinunciare a tale acquisizione.

Molti amministratori condominiali, complice una formazione insufficiente sotto il profilo giuridico, si preoccupano, nel caso in cui non sia stato possibile acquisire dati, relativi all’anagrafe condominiale.

Va invece ricordato che la normativa in materia non è la sola a trovare applicazione, dovendosi appunto applicare anche principi generali dell’ordinamento, che non vanno dimenticati.

Nel caso in cui l’acquisizione autonoma dei dati non sia possibile, gli obblighi dell’amministratore cessano, in linea con il principio ad impossibilia nemo tenetur, che significa “a nessuno è richiesto l’impossibile”. Ad esempio, potrebbe accadere che un contratto di comodato d’uso sia stipulato solo verbalmente e, in assenza di un contratto scritto, nessun obbligo di registrazione sussiste. Pertanto, solo i contraenti (comodante e comodatario) sono a conoscenza dei dettagli del contratto, e l’amministratore potrebbe non essere informato. E tanto meno poter acquisire i dati inerenti all’anagrafe. Il suo obbligo sussiste se ed in quanto sia possibile adempierlo, diversamente no.

E la questione si chiude qui. Se uno o più condomini domandassero di poter avere dati aggiornati, l’amministratore si limiterà a dichiarare che questi non sono stati forniti dal titolare dell’immobile, e che autonomamente non è stato possibile acquisirli.

Soggetti esclusi

Ma, a ben vedere, anche il titolare dell’immobile non ha sempre obbligo di trasmettere dati, relativi a qualsiasi utente del suo immobile.

La normativa fa riferimento alla comunicazione dei dati, relativi ai titolari di diritti reali o personali, ma non tutti i soggetti che hanno accesso all’immobile rientrano necessariamente in queste categorie. Ad esempio, persone che svolgono servizi e lavori nell’immobile, come una colf, o ospiti provvisori potrebbero non essere considerati titolari di diritti reali o personali, poiché non sono parte di atti o negozi giuridici che attribuirebbero loro tali diritti. Al limite, anche il comodatario potrebbe non essere considerato tale, specialmente se non è prevista una durata specifica per il comodato e quindi al comodatario potrebbe essere impedito di accedere all’immobile in qualsiasi momento.

In realtà sarebbe titolare di un diritto personale, ma all’atto pratico la sua posizione è difficilmente distinguibile da quella di un semplice ospite, sopratutto a fronte di un contratto di comodato d’uso solo verbale. Quindi possiamo giungere alla conclusione che solo in presenza di atti giuridici scritti e registrati vi sia un concreto obbligo da parte del titolare dell’immobile, ben potendo il medesimo affermare di non esservi obbligo alcuno nei confronti di soggetti semplici ospiti, che ovviamente non sarebbero parte di alcun contratto.

Il caso del box auto

Talora la problematica riguarda non appartamenti o comunque immobili destinati ad abitazione, ma unità immobiliari di diversa natura, come nel caso del box auto.

Può capitare, ad esempio, di vedere un soggetto, diverso dal titolare, far uso di un box auto e taluni condomini, insospettiti, domandano lumi all’amministratore, il quale non è stato avvisato di alcuna modifica, in merito a un cambio di titolarità o all’instaurarsi di diritti sul box.

Ma, anche in questo caso, il condomino, proprietario del box, potrebbe comunicare trattarsi non di titolare di diritto reale o personale sull’unità immobiliare, ma di semplice ospite, cui sia stato concesso l’uso del box, come pertinenza dell’immobile. In altri termini, essendo ospite del condomino nell’abitazione di questi, è ospite anche per quanto concerne il box, che costituisce pertinenza dell’immobile destinato ad abitazione.

Anagrafe condominiale: come risolvere alcuni problemi di pratica applicazione. Conclusioni

In conclusione, l’anagrafe condominiale svolge un ruolo importante nella gestione degli edifici condominiali. Tuttavia, la comunicazione dei dati dei soggetti titolari di diritti immobiliari può comportare alcune problematiche di pratica applicazione, ma agevolmente risolvibili tramite una puntuale interpretazione della normativa in materia.  In particolare, è essenziale riconoscere che non tutti coloro che hanno accesso all’immobile rientrano automaticamente nella categoria di titolari di diritti reali o personali, evitando così malintesi e potenziali controversie. La corretta gestione dell’anagrafe condominiale contribuirà a una migliore organizzazione e convivenza all’interno del condominio, garantendo una gestione ottimale dell’edificio e una maggiore trasparenza tra i condomini e l’amministratore. Ma sempre nel rispetto di una puntuale interpretazione della normativa in materia.

Infine, va ricordato che problematica diversa è, invece, quella relativa agli obblighi di comunicazione alla Questura di soggetti ospitati in strutture ricettive.

Ovviamente le due normative non si sovrappongono e quanto da noi indicato, non si applica a questa seconda fattispecie. Che segue regole e principi diversi.

L’obbligo della comunicazione

Unico obbligo di legge inerente la comunicazione alle autorità di Pubblica sicurezza di semplici ospiti, senza limiti di tempo, riguarda lo straniero o apolide, quindi con esclusione di cittadini italiani, i quali, se semplici ospiti occasionali, non vanno comunicati a dette autorità.

Oppure vige l’obbligo di comunicazione alle autorità di Pubblica sicurezza, nel caso di strutture ricettizie, o nel caso in cui si ceda l’uso esclusivo di un immobile o di parte di esso, sia ad italiani, che a stranieri o apolidi. Quindi tale obbligo vale anche per cittadini italiani, ma nel caso di  immobili non destinati a finalità ricettizie,  solo se viene ceduto l’uso esclusivo. La norma in materia afferma che l’obbligo va adempiuto entro 48 ore dalla consegna, termine che, giuridicamente, significa trasferimento del possesso. Non vale quindi nel caso di ospitalità ad un soggetto cittadino italiano, senza spogliarsi del possesso dell’immobile.

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