Immaginiamo di dover valutare una casa o un’azienda: in quanti modi differenti si può fare una stima? Lo stesso dicasi nel caso di un terreno agricolo, magari ereditato o da ereditare e di cui si vuole conoscere il suo effettivo valore di mercato.
Esponiamo quindi 5 criteri d’oro per valutare questa eredità e capire se abbiamo tra le mani una montagna di euro oppure no.
Corpo integrato o terreno isolato?
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La prima considerazione da fare è se il terreno è un corpo a se stante oppure parte integrante di un possedimento o un’azienda agricola più grande.
In questo secondo caso la valutazione sarà molto più complessa. Da un lato, il terreno beneficia indirettamente del fatto di appartenere a un’unità produttiva articolata. Dall’altro, sarà più difficile massimizzare il suo valore in quanto esso tenderà a confluire e “confondersi” con quello dell’insieme.
Quindi in questi casi si procederà per una valutazione di tipo complessivo.
Ad esempio, se l’azienda agricola in cui è insito il terreno fa utili annui pari a 100, si attualizzano al presente gli utili dei prossimi X anni. In pratica la formula matematica renderà attuali (portandoli al presente) i redditi futuri e questi saranno all’incirca il valore di scambio del complesso aziendale o dei terreni.
La valutazione di un terreno singolo
Più semplice la valutazione per un terreno agricolo singolo, dove anzitutto si parte dalla qualità e fertilità delle sue terre. Qui si considera anzitutto la presenza o meno di vegetazione e/o strutture immobili, come, per esempio, caseggiati, pozzi, serre coperte, recinzioni, etc.
Se il terreno è spoglio (2° criterio di valutazione) allora si può procedere facendo una stima di quanto chiede il mercato al mq in quel momento. Ovviamente questo confronto dovrà prendere in considerazione compravendite effettuate di recente nella stessa zona.
Un altro criterio rimanda invece alla stima economica dei cespiti presenti sul terreno quando lo stesso è ad esempio coltivato. Un ettaro di Barolo vale di più rispetto a un ettaro di zucchine coltivato altrove.
Parimenti il discorso vale per la presenza di recinzioni in muratura (aumenta la sicurezza del fondo). Ma anche per quanto riguarda pozzi e serre, che consentono la coltivazione del fondo 12 mesi l’anno.
Presentiamo oggi 5 criteri d’oro per valutare questa eredità e capire se abbiamo tra le mani una montagna di euro oppure no
Un altro criterio di valutazione di un terreno rimanda alla rendita catastale. Tuttavia, spesso chi vende tende a ricorrere all’impiego della stima di mercato rispetto a quella catastale. E il motivo è presto detto: essa è in genere più generosa in termini di valutazione del bene in questione.
Infine abbiamo il complesso degli “intangibles assets” ossia di tutti quegli elementi che non si toccano ma che contano tantissimo. Esempi: l’ubicazione del terreno, l’essere servito da una o più strade nonché la loro tipologia (sterrato? Strade principali?). Poi abbiamo il clima dell’area e il rischio idrogeologico (si pensi al rischio inondazioni nel caso di corsi d’acqua), l’esposizione solare, etc.
Infine un ultimo aspetto, ma di tipo tangibile: la presenza o meno di sussidi e/o contributi pubblici per quei terreni. Una loro eventuale presenza incide notevolmente sulla valutazione del terreno. Comprare quest’ultimo, infatti, potrebbe anche portare a garantirsi quel sussidio.
Bene, ecco dunque esposti 5 criteri d’oro per valutare questa eredità e capire se abbiamo tra le mani una montagna di euro oppure no. Infine, nell’articolo di cui qui il link illustriamo quanto vele in media 1 ettaro di terreno in Italia.
