Chi ha un immobile in locazione pensa che il trucco per guadagnare di più sia solo quello di alzare il canone: niente di più sbagliato.
Illustriamo allora 3 strategie vincenti per affittare una casa vacanza e massimizzare il guadagno.
La massimizzazione del ricavo tutto l’anno
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La strategia che passa per il solo aumento del prezzo dell’affitto è sbagliata per almeno due motivi:
a) i guadagni dall’affitto di una casa vacanza sono dati dalla moltiplicazione tra l’importo del canone per il numero dei clienti (e loro tempo di permanenza);
b) per massimizzare il guadagno occorre minimizzare i costi, inclusi quelli in cui l’appartamento è sfitto. Ma più alto è il prezzo dell’affitto di un immobile più alta è la probabilità che questo resti in parte chiuso, aumentando i costi.
Frazionare il tempo
La prima delle tre strategie passa per il giusto frazionamento del tempo: locare tutto l’anno o solo a giorni o weekend? In realtà occorre studiare come i turisti strutturano le loro vacanze e quindi proporre soluzioni ad hoc.
Esempi: in una città d’arte può andare benissimo il weekend e/o la settimana. Invece i 7 o i 15 giorni vanno meglio per una casa al mare o in montagna. Infine, nel caso di una casetta in un borgo immerso nella natura, è più probabile si vada dai 15 giorni al mese.
In questi casi la curva del prezzo tende ad essere in discesa all’aumentare del periodo di permanenza. L’affitto settimanale (o di un weekend) di un appartamento è più alto infatti rispetto a quello mensile se rapportato al numero dei giorni.
Un secondo modo di procedere
La seconda strategia consiste nel plasmare la curva del prezzo alla curva di domanda di mercato. Tradotto: il prezzo richiesto non è mai fisso ma è camaleontico, variando a seconda delle richieste che ci si aspetta in un dato momento dell’anno.
In quest’articolo abbiamo riportato un ottimo esempio al riguardo e spiegato come funziona.
L’ultima delle 3 strategie vincenti per affittare una casa vacanza e massimizzare il guadagno
Infine un terzo modo di contrattare il prezzo è quello di tararlo in base al numero delle persone e combinato per il tempo di permanenza.
In questi casi, nel prodotto prezzoXquantità il numero di occupanti e il tempo di permanenza sarebbero la “quantità”. Ad esempio scontare il prezzo all’aumentare del tempo di permanenza e in presenza di meno occupanti e viceversa.
Il metodo “sistematicamente discrezionale”
Quale delle tre strategie su esposte è la più efficace? Non esiste risposta secca e univoca per tutte le casistiche e tutto varia da caso a caso.
Tuttavia, per chi cerca la perfezione si potrebbe ricorrere a una sapiente combinazione delle tre. Ne verrebbe fuori una 4° tecnica che potremmo definire sistematicamente discrezionale.
Approfondimento
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